Nacimiento y evolución de los centros urbanos en la Historia: de Ur al Nuevo Urbanismo

Ur es conocida como la primera ciudad de la civilización. Construida en la antigua Mesopotamia, Ur nació respondiendo a dos necesidades básicas del ser humano: compartir economía y conocimiento. A partir de ese eje se fundaron ciudades en todo el mundo y por todas las civilizaciones. Las plazas se convirtieron en el elemento central que articulaba las ciudades. En ellas se realizaba el comercio y los habitantes de las ciudades compartían conocimientos con sus vecinos.

El crecimiento de las ciudades se circunscribía a los anillos que salían del centro de la ciudad hacia la periferia. Sin embargo, en el siglo XX todo cambió y las ciudades se expandieron más allá de la mancha de aceite generando suburbios en la periferia. Los centros urbanos poco a poco se fueron terciarizando, es decir, convirtiéndose en zonas comerciales y de oficinas. Los edificios residenciales fueron reconvertidos en oficinas o incluso en parqueos.

Los centros urbanos quedaban desiertos fuera de los horarios comerciales y, de forma progresiva, muchos se convirtieron en lugares poco seguros. El comercio también prefirió moverse a los centros comerciales de la periferia y los centros corporativos en lugares remotos empezaron a proliferar. Así, en muchas ciudades, los centros históricos quedaron relegados para oficinas gubernamentales, edificios históricos para el turismo o, sencillamente, fueron abandonados.

La gente abandonó la ciudad tradicional y se refugió en urbanizaciones aisladas y no diseñadas para compartir economía y conocimiento. Para ello era necesario desplazarse. El transporte es el factor clave en estas ciudades artificialmente expandidas.

El Nuevo Urbanismo, la tendencia de desarrollo urbanístico nacida a principios de este siglo, abogó por recuperar los centros urbanos mediante el diseño de comunidades planeadas de uso mixto. Su fundamento era permitir que las personas volvieran al estilo de vida original de las ciudades: vivir, trabajar y relacionarse en un mismo lugar. Sin embargo, este experimento no terminó de funcionar. Estas mini-ciudades no alcanzaron masa crítica de habitantes y no resultaban atractivas para el comercio o los centros de trabajo.

La crisis como piedra te toque

La crisis inmobiliaria vivida en gran parte del mundo hizo que se volvieran los ojos hacia las ciudades. Menor construcción de infraestructuras para llegar a lugares periféricos, retroceso de la demanda de vivienda de estilo suburbano y una caída del costo de la tierra, propiciaron que fórmulas como la rehabilitación o la recuperación de centros urbanos se hicieran realidad en todo el mundo.

Espacios urbanos abandonados comenzaron a ser interesantes para el desarrollo privado. Al mismo tiempo las maltrechas arcas de las ciudades posibilitaron convenios público –privados para generar espacios de aprovechamiento inmobiliario: mercados, zonas comerciales, áreas de restaurantes, espacios de entretenimiento, etc.

Los ciudadanos volvieron a mirar hacia el centro de las ciudades. En primer lugar como centros comerciales y de ocio. Las ciudades comenzaron a vibrar de nuevo y la crisis fue la piedra de toque, el punto de inflexión, para que las tesis del Nuevo Urbanismo cobrasen vida, pero en los centros históricos.

El ejemplo de España

Desde 2008 España ha vivido una de las peores crisis económicas de su Historia. La denominada crisis del ladrillo supuso seis años de cero desarrollo inmobiliario. Sin embargo, en el ámbito de los centros urbanos la crisis se empezó a disipar mediante formatos de recuperación de espacios abandonados.

Quizá el mayor exponente de esta revitalización sea el Mercado de San Miguel en Madrid. Sobre la estructura del antiguo mercado de abastos construido en 1916 y después de que en 1999 se restaurase por parte del ayuntamiento sin ningún éxito desde el punto de vista comercial, es un grupo privado el que en 2009 reabre el Mercado de San Miguel como un centro gastronómico y de venta de alimentos gourmet. Su éxito fue arrollador desde su apertura y el modelo ha sido imitado por toda Europa.

El Mercado de San Miguel ha permitido la reconversión gradual de toda su área de influencia, el denominado Madrid de los Austrias, transformando una zona en declive en el punto neurálgico del turismo y el ocio de la capital de España. El comercio y la hostelería en este punto neurálgico viven momentos dorados desde hace varios años, a pesar del estado general de crisis del país.

Esta revitalización ha permitido la rehabilitación de innumerables edificios en la zona con fines comerciales, pero también para establecimientos hoteleros o incluso viviendas. Todo ello muy cerca de importantes edificios de oficinas como los ubicados en el área de Gran Vía. ¿Acaso no era el sueño del Nuevo Urbanismo que las personas vivan, trabajen y compartan sus momentos de ocio y comercio sin tener que realizar grandes desplazamientos?.

Otras ciudades como Sevilla, Málaga o Granada están viviendo un renacimiento similar de sus centros urbanos. Llama la atención el proyecto Las Setas de la Encarnación desarrollado en Sevilla mediante una iniciativa público – privada. Se trata de unas espectaculares estructuras arquitectónicas con forma de setas, que sirven de mirador hacia toda la ciudad, asentadas en el centro de una plaza en el casco antiguo de la ciudad. Las estructuras albergan en su base un mercado urbano y en su parte más elevada tienen varios restaurantes con unas vistas espectaculares.

¿Se puede extrapolar el ejemplo a América Latina?

Resulta complicado establecer un parámetro común para todos los países de la región. Sin embargo, si observamos la tendencia general, el fenómeno de la revitalización de los centros urbanos de las ciudades, comienza a estar presente en muchos países. Puede que no sea un fenómeno tan visible como el de España, pero existe.

Cualquier pequeño cambio: una avenida que se convierte en peatonal, un espacio urbano que se rehabilita, una estación de buses o trenes que se transforma, supone el inicio de una cadena de revitalización en toda su área de influencia. La peatonalización de la Avenida Central en San José supuso que las rentas de los locales se triplicasen en pocos años. No en vano son más de 100.000 personas circulando por sus adoquines diariamente.

El sueño suburbano está perdiendo fuerza entre las nuevas generaciones. Los millenials, a pesar de ser una generación nativa digital, sin lugar a dudas van romper la tendencia de buscar los suburbios para vivir.

Las oportunidades están ahí, sólo hay que mirar lo que ha sucedido en el resto del mundo. Es nuestro deber como desarrolladores, recuperar la ciudad. Porque las ciudades tienen la infraestructura y el urbanismo necesarios para retomar los motivos por los que nació Ur, la primera ciudad.

Ponencia del Encuentro Latinoamericano de Desarrollo Inmobiliario

Junio 2015