A lo largo de los últimos cinco años, el mercado residencial en Costa Rica, viene sufriendo una importante transformación. La verticalización iniciada una década atrás continuó con paso firme. La oferta de vivienda vertical ya supera a la horizontal y el costarricense viene adoptando esta modalidad por tres motivos fundamentales: seguridad, movilidad y conveniencia.

Por otro lado, el colapso vial ha sido el detonador del regreso a una vida más urbana, siendo el primer reto que tiene el mercado asumir el ocaso de la dispersión del desarrollo urbanístico. La tendencia del repoblamiento la ciudad está lejos de detenerse.

Siendo que sólo San José y Curridabat tienen planeamientos urbanos adaptados a esta nueva realidad, parece que las municipalidades están abocadas a adaptar su ordenamiento urbano a los tiempos que corren. Eso sí, entendiendo bien su lugar en el espacio y la conveniencia idónea de usos y densidades de sus respectivos cantones.

Asociado a este reto está el de reenfocar la inversión en infraestructuras. El transporte y la movilidad urbana continúan siendo prioritarios. En un momento en el que los ciudadanos evitan cada vez más los desplazamientos largos, surge la oportunidad de reestructurar la visión acerca de los planes de infraestructuras: mejor transporte urbano y potenciar el desarrollo vial del Gran Area Metropolitana, en detrimento de grandes obras radiales. Quizá llegó el momento de plantearnos si tener la red vial más amplia de Centroamérica es el modelo idóneo para la sociedad costarricense del siglo XXI.

Una nueva generación

La irrupción de una nueva generación de compradores, los denominados millennials, está obligando a los desarrolladores a replantear sus modelos de negocio. Más allá del diseño, que también requiere de una adaptación en formatos, tamaños, amenidades, etc, parece que este nuevo cliente está enfocado más al alquiler que a la compra de vivienda. Este fenómeno no es nuevo en otros países, incluso cercanos. Ante esta coyuntura, nos enfrentamos a un reto importante, debido a que los cambios financieros asociados al negocio de renta son drásticos.

La nueva regulación de los fondos de pensiones en Costa Rica, que da acceso a los proyectos inmobiliarios a financiamiento de largo plazo, debería ser un importante apoyo para el cambio en la estructura propiedad-alquiler que se está produciendo. Esperamos que así lo entiendan los fondos y los reguladores del mercado financiero, que deben introducir las herramientas y los incentivos para hacerlo realidad, o bien aplicar los ya existentes sin titubeos.

Una regulación asfixiante

La demanda de vivienda continúa siendo muy elevada en el país. Las dificultades de acceso a la compra, o incluso al alquiler, son un obstáculo importante para que muchos costarricenses logren un hogar propio o rentado. Elevadas tasas de interés en el mercado hipotecario, poca capacidad de ahorro, falta de oferta adecuada, etc, motivan este desbalance.

A estos problemas hay que sumar el reto de una regulación cada vez mayor, más compleja y costosa para el desarrollo inmobiliario. Si a principios de la década un proyecto inmobiliario tenía que solicitar autorizaciones a 14 entidades públicas de media para obtener el permiso final de construcción, hoy hay que sumar otros 5 nuevos requerimientos legales. Ni el sector financiero cuenta con tantas trabas administrativas para operar.

Todas estas nuevas regulaciones, más las que se alistan desde varios ministerios y entidades gubernamentales, vienen a encarecer y complicar el acceso a la vivienda de un número importante de costarricenses. Después de dos Administraciones completas, además de una tercera en curso, en la que la promesa electoral al respecto consistió en desentrabar la tramitomanía pública, nos encontramos justamente con lo opuesto: nuevos trámites administrativos, amén del endurecimiento de condiciones de los ya existentes. Es este un reto al que la Cámara Costarricense de la Construcción hace frente cada día en la búsqueda de mejores opciones de vivienda para los ciudadanos de nuestro país.

Publicado en la revista Construcción de la Cámara Costarricense de la Construcción

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